Dos casas en el mismo tramo de costa. Las dos con seis dormitorios, las dos con piscina, las dos con el mar a la vista. Una pide en junio lo que la otra pide en agosto. Entre las casas con las que trabajamos, la distancia entre la de seis dormitorios más asequible y la más cara es de más de quince veces en el precio de entrada, con el mismo número de dormitorios.
Así que el número de dormitorios, que es por lo que casi todo el mundo busca, explica muy poco. Esto es lo que sí lo explica.
Las semanas que eliges
El calendario mueve el precio más que ninguna otra cosa de la casa. Si se toma cada propiedad y se compara su semana más barata con la más cara, la casa típica multiplica por algo más de dos. Algunas van mucho más lejos: en el extremo alto, una propiedad pide por sus mejores semanas más de cuatro veces su precio de entrada.
Cuánto viaja una casa entre temporada baja y alta es en sí mismo una señal útil. Villa Jesus, una casa pequeña en Jesús con vista a Dalt Vila, apenas se mueve: alrededor de una décima parte entre sus semanas más tranquilas y las más solicitadas. Está pensada para una pareja, y una pareja puede venir en julio sin que el calendario la castigue. Can Nemo, en Cap Martinet, se mueve más del triple, porque lo que ofrece es exactamente lo que agosto busca. Villa Mariola, cerca de Santa Eulalia, está en la mitad de ese recorrido: multiplica por algo más de dos.
Consecuencia práctica: si tus fechas se pueden mover, pregunta cuánto cuesta esa misma casa una quincena antes y una quincena después. En una casa con mucho recorrido de temporada, diez días pueden pesar más que cambiar de casa.
Dónde está, y qué se ve desde ella
Entre las casas de cuatro a seis dormitorios, las que tienen vista al mar piden casi el doble, en precio de entrada, que las que no la tienen. Seis de cada diez la tienen, y por eso las que no la tienen compiten con otra cosa: más parcela, una carretera más tranquila, una cocina más nueva.
Y ahora la parte que sorprende. La vista de puesta de sol, que se pide por su nombre en más consultas que casi cualquier otra cosa, no tiene ningún sobreprecio medible: las casas que la tienen están a un punto porcentual de las que no. Si lo que te importa es ver caer el sol sobre el agua, es de las pocas cosas de la lista que puedes tener sin pagarlas.
La distancia es otro factor, y funciona en los dos sentidos. Una casa a diez minutos del aeropuerto y a diez del centro te ahorra un coche y dos conductores. Una casa tierra adentro te da más terreno, más silencio y una tarifa más baja por el mismo edificio.
Qué hace la casa por ti
Aquí es donde dos casas del mismo tamaño se separan de verdad.
Can Nemo incluye personal, house manager, servicio de sala, una cocina profesional con office de preparación al lado, bodega, hammam, pista de pádel y piscina climatizada. No se paga como edificio. Se paga como una operación que funciona mientras estás dentro.
Villa Mariola no tiene nada de eso, y tampoco lo aparenta. Es una casa moderna y bien construida cerca de Santa Eulalia, con piscina de natación, para un grupo que quiere la casa y no el servicio.
Ninguna de las dos es mejor compra. Responden a preguntas distintas. El error es comparar sus tarifas semanales como si fueran el mismo producto.
La parcela, la edad y el estado
Una finca restaurada hace tres años y una restaurada hace quince se fotografían igual y se cobran distinto. También dos plantas idénticas sobre parcelas de tamaño muy diferente, y dos casas donde una está cerrada y vallada con aparcamiento para seis coches y la otra comparte camino.
Villa Klara, en San José, es un buen caso: tierra adentro, cerrada, con zona de juegos infantil, casa en el árbol, ping-pong, gimnasio y un jardín lo bastante grande como para que nada de eso invada la piscina. Lo que se paga ahí es terreno, no costa.
Las casas autorizadas para bodas están alrededor de un tercio por encima de casas comparables que no lo están. No es un recargo al romanticismo: una propiedad que puede acoger un evento tiene el acceso, el aparcamiento, la distancia a los vecinos y el permiso del propietario para hacerlo, y eso es estructural.
Qué entra en la tarifa y qué se paga aparte
Casi todas las sorpresas desagradables de este mercado están aquí, no en la cifra grande.
- Limpieza. Cerca de un tercio de las casas la cobra aparte. El resto la incluye. Dos tarifas semanales parecidas pueden acabar muy lejos solo por esto
- Fianza. Todas las casas piden una, reembolsable, contra daños. No es parte del coste del alquiler, pero sí de lo que sale de tu cuenta antes de llegar
- La ecotasa turística. Se paga a la llegada, por adulto y noche. La fija el Govern balear, no la casa ni nosotros, y se aplica elijas la villa que elijas
- Personal y chef. Donde no están incluidos, se organizan y se facturan aparte. Pregunta cuál de los dos casos es el tuyo antes de comparar casas
- Piscina climatizada. Donde la hay, usarla suele llevar un cargo adicional, y en mayo o en octubre eso acaba importando
- Estancia mínima. Algo más de tres de cada cinco casas exigen siete noches o más, y el recorrido va de tres noches a una quincena completa. Una casa que parece asequible por semana puede ser la opción cara para una estancia corta, sencillamente porque no la acepta
Cómo se lee un presupuesto
Con cuatro preguntas tienes casi todo:
- Cuánto cuesta esta misma casa la semana anterior y la siguiente a la mía?
- Entra la limpieza en la tarifa, y hay alguien trabajando en la casa durante mi estancia?
- Qué se paga a la llegada en lugar de en la reserva?
- Cuál es la estancia mínima, y cambia según la temporada?
Si un presupuesto no responde a eso, todavía no es un presupuesto. Es un número.