Due case sullo stesso tratto di costa. Entrambe con sei camere, entrambe con piscina, entrambe con il mare davanti. Una chiede a giugno quello che l’altra chiede ad agosto. Fra le case con cui lavoriamo, la distanza fra quella di sei camere più accessibile e quella più cara supera le quindici volte sul prezzo d’ingresso, a parità di camere.
Quindi il numero di camere, che è il dato con cui quasi tutti cercano, spiega pochissimo. Ecco che cosa lo spiega davvero.
Le settimane che scegli
Il calendario muove il prezzo più di qualsiasi caratteristica della casa. Prendendo ogni proprietà e confrontando la settimana più economica con la più cara, la casa tipica moltiplica per poco più di due. Alcune vanno molto oltre: all’estremo alto, una proprietà chiede per le sue settimane migliori più di quattro volte il prezzo d’ingresso.
Quanto viaggia una casa fra bassa e alta stagione è già di per sé un segnale utile. Villa Jesus, una casa piccola a Jesús con vista su Dalt Vila, si muove appena: circa un decimo fra le settimane più tranquille e quelle più richieste. È pensata per una coppia, e una coppia può venire a luglio senza che il calendario la penalizzi. Can Nemo, a Cap Martinet, si muove più del triplo, perché offre esattamente quello che agosto cerca. Villa Mariola, vicino a Santa Eulalia, sta nel mezzo di quell’escursione: moltiplica per poco più di due.
Conseguenza pratica: se le tue date possono spostarsi, chiedi quanto costa la stessa casa quindici giorni prima e quindici giorni dopo. Su una casa con un’ampia escursione stagionale, dieci giorni pesano più di un cambio di casa.
Dove si trova, e che cosa si vede da lì
Fra le case da quattro a sei camere, quelle con vista mare chiedono quasi il doppio, sul prezzo d’ingresso, rispetto a quelle che non ce l’hanno. Sei su dieci ce l’hanno, ed è anche il motivo per cui le altre devono competere su qualcos’altro: più terreno, una strada più tranquilla, una cucina più recente.
E ora la parte che sorprende. La vista sul tramonto, richiesta per nome in più contatti di quasi ogni altra caratteristica, non ha alcun sovrapprezzo misurabile: le case che ce l’hanno stanno a un punto percentuale da quelle che non ce l’hanno. Se ti interessa vedere il sole scendere sull’acqua, è una delle poche cose dell’elenco che puoi avere senza pagarla.
La distanza è un fattore a sé, e funziona nei due sensi. Una casa a dieci minuti dall’aeroporto e dieci dal centro ti risparmia un’auto e due autisti. Una casa nell’entroterra ti dà più terreno, più silenzio e una tariffa più bassa a parità di edificio.
Che cosa fa la casa per te
Qui due case della stessa dimensione si separano sul serio.
Can Nemo prevede personale, house manager, servizio di sala, una cucina professionale con cucina di preparazione accanto, cantina, hammam, campo da padel e piscina riscaldata. Non si paga come edificio. Si paga come un’organizzazione che funziona mentre tu sei dentro.
Villa Mariola non ha nulla di tutto questo, e non finge di averlo. È una casa moderna e ben costruita vicino a Santa Eulalia, con piscina per il nuoto, per un gruppo che vuole la casa e non il servizio.
Nessuna delle due è l’acquisto migliore. Rispondono a domande diverse. L’errore è confrontare le tariffe settimanali come se fossero lo stesso prodotto.
Il terreno, l’età e lo stato
Una finca restaurata tre anni fa e una restaurata quindici anni fa si fotografano allo stesso modo e si pagano in modo diverso. Lo stesso vale per due planimetrie identiche su terreni di dimensioni molto diverse, e per due case in cui una è recintata e chiusa con parcheggio per sei auto e l’altra condivide una strada sterrata.
Villa Klara, a San José, è un caso utile: nell’entroterra, recintata, con area giochi per bambini, casa sull’albero, ping-pong, palestra e un giardino abbastanza grande perché nulla di tutto ciò invada la piscina. Lì si paga il terreno, non la costa.
Le case autorizzate per i matrimoni stanno circa un terzo sopra case comparabili che non lo sono. Non è un sovrapprezzo sul romanticismo: una proprietà che può ospitare un evento ha l’accesso, il parcheggio, la distanza dai vicini e il consenso del proprietario per farlo, e sono elementi strutturali.
Che cosa è compreso nella tariffa e che cosa si paga a parte
Quasi tutte le sorprese sgradevoli di questo mercato stanno qui, non nella cifra grande.
- Pulizie. Circa un terzo delle case le addebita a parte. Il resto le comprende. Due tariffe settimanali simili possono finire molto lontane solo per questo
- Cauzione. Tutte le case ne chiedono una, rimborsabile, a garanzia dei danni. Non fa parte del costo dell’affitto, ma fa parte di ciò che lascia il tuo conto prima dell’arrivo
- L’ecotassa turistica. Si paga all’arrivo, per adulto e per notte. La stabilisce il Govern balear, non la casa né noi, e si applica a qualunque villa
- Personale e chef. Dove non sono compresi, si organizzano e si fatturano a parte. Chiedi quale dei due casi è il tuo prima di confrontare le case
- Piscina riscaldata. Dove c’è, usarla comporta spesso un costo aggiuntivo, e a maggio o a ottobre questo finisce per contare
- Soggiorno minimo. Poco più di tre case su cinque richiedono sette notti o più, e si va da tre notti a una quindicina completa. Una casa che sembra accessibile a settimana può essere l’opzione cara per un soggiorno breve, semplicemente perché non lo accetta
Come si legge un preventivo
Con quattro domande arrivi quasi in fondo:
- Quanto costa questa stessa casa la settimana prima e la settimana dopo la mia?
- Le pulizie sono comprese, e c’è qualcuno che lavora in casa durante il soggiorno?
- Che cosa si paga all’arrivo invece che alla prenotazione?
- Qual è il soggiorno minimo, e cambia con la stagione?
Se un preventivo non risponde a queste domande, non è ancora un preventivo. È un numero.